lunes, 12 de septiembre de 2016

Recuperación de las entregas a cuenta en la compraventa de viviendas



La Sala 1ª del Tribunal Supremo, en  su Sentencia de 9 de marzo, reiterando la doctrina que estableció la de 21 de diciembre de 2015, establece que en las compraventas de viviendas regidas por la Ley 57/1968, esto es, en aquellas que no sean de protección oficial y que pretendan obtener de los cesionarios entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, promovidas por personas físicas o jurídicas, se deberá garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el 6 % de interés anual, mediante contrato de seguro o por aval solidario prestado por Entidad inscrita en el Registro de Bancos y Banqueros, o Caja de Ahorros, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.”

La Disp. Ad. 1ª de la Ley de Ordenación de la Edificación en el mismo sentido, establece: 

“La percepción de cantidades anticipadas en la edificación por los promotores o gestores se cubrirá mediante un seguro que indemnice el incumplimiento del contrato en forma análoga a lo dispuesto en la Ley 57/1968.“

El RD 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compra-venta y arrendamiento de viviendas, en su art 7, dispone haciendo expresa referencia a la obligatoriedad de constituir garantía:

En el caso de que la vivienda no se encuentre totalmente terminada se deberá tener a disposición del público y de las autoridades competentes copia del documento o documentos en los que se formalizan las garantías entregadas a cuenta según la Ley 57/1968, de 27 de julio”.

  Por tanto, las entidades de crédito que admitan ingresos de los compradores en una cuenta del promotor sin exigir la apertura de una cuenta especial y la correspondiente garantía responderán frente a los compradores por el total de las cantidades anticipadas por los compradores e ingresadas en la cuenta o cuentas que el promotor tenga abiertas en dicha entidad, debiendo el banco pagar además los intereses al tipo legal desde la fecha en que se realizaron los ingresos; y que no es necesario que se tratase del banco que financiaba la promoción, lo que importa es que admitiese ingresos en una cuenta bancaria del promotor que fueran anticipos a cuenta del precio de la compraventa.

lunes, 5 de octubre de 2015

Real Decreto 773/2015, de 28 de agosto, por el que se modifican determinados preceptos del Reglamento General de la Ley de Contratos de las Administraciones Públicas, aprobado por el Real Decreto 1098/2001, de 12 de octubre




El nuevo Real Decreto establece como aspectos novedosos en su regulacion, las categorias de clasificaciones, que pasan de letras (A a F) a numeros (1 a 6) 

Artículo 26.- Categorías de clasificación de los contratos de obras y de

en los contratos de servicios.

Su denominación  pasa de letras a números y son las siguientes:

1, si su cuantía es inferior o igual a 150.000 euros.

2, si su cuantía es superior a 150.000 euros e inferior o igual a 360.000 euros.

3, si su cuantía es superior a 360.000 euros e inferior o igual a 840.000 euros.

4, si su cuantía es superior a 840.000 euros e inferior o igual a 2.400.000 euros.

5, si su cuantía es superior a 2.400.000 euros e inferior o igual a 5.000.000 euros.            

6, si su cuantía es superior a 5.000.000 euros.

Las categorías 5 y 6 no serán de aplicación en los subgrupos pertenecientes a los grupos I, J y K. Para dichos subgrupos la máxima categoría será la 4, y dicha categoría será de aplicación a los contratos de dichos subgrupos cuya cuantía sea superior a 840.000 euros.

Especial atencion merecen los nuevos criterios para la acreditación de la solvencia económica y financiera y solvencia técnica, así como  la determinación de los criterios de selección de las empresas conforme al Artículo 11:

"3.  Cuando el valor estimado del contrato de la obra sea igual o superior a 500.000 euros será requisito indispensable que el empresario se encuentre debidamente clasificado como contratista de obras de las Administraciones Públicas.


Cuando el valor estimado del contrato de la obra sea inferior a 500.000 euros, así como para los contratos de servicios cuyo objeto esté incluido en el Anexo II de este Reglamento, la clasificación del empresario que corresponda, acreditará su solvencia  económica y financiera y su solvencia técnica y profesional para contratar."

Y para los poderes adjudicadores:

"5. Salvo que en los pliegos del contrato se establezca de modo expreso su exigencia, los licitadores o candidatos estarán exentos de los requisitos de acreditación de la solvencia económica y financiera y de acreditación de la solvencia técnica y profesional para los contratos de obras cuyo valor estimado no exceda de 80.000 euros y para los contratos de los demás tipos cuyo valor estimado no exceda de 35.000 euros."

La entrada en vigor del Real Decreto 773/2015, de 28 de agosto, publicado el 5 de septiembre, es a los dos meses, 


jueves, 3 de septiembre de 2015

Eliminada la obligatoriedad de clasificación de las empresas en los contratos públicos de servicios

Se elimina la obligatoriedad de clasificación en los contratos de servicios, aunque las empresas podrán seguir utilizando facultativamente la clasificación como modo de acreditar su solvencia en aquellos tipos de contratos que son recurrentes y tienen unas características comunes como, por ejemplo, los de limpieza, seguridad o mantenimiento de instalaciones, pero con un esquema más sencillo en el que se reducen sustancialmente los subgrupos de clasificación que pasan de 72 a 29.
También en los contratos de obras, se modifican y simplifican las categorías de clasificación que estaban vigentes desde 1991 para adaptarlas a la realidad económica y estructura actual de la industria.
Ampliación del período para acreditar experiencia
Además, la nueva normativa sale al paso de una problemática que ha afectado al tejido empresarial en los últimos años. En concreto, para reducir los efectos de la crisis en la acreditación de la solvencia se amplía el período en el que los trabajos ejecutados pueden ser tenidos en cuenta para acreditar la experiencia de las empresas, que pasa de cinco a diez años para contratistas de obras, y de tres a cinco años en los de servicios. Asimismo, se permite considerar como propia la experiencia de obras de filiales en el extranjero de empresas españolas que, como consecuencia de la situación económica, se han visto obligadas a intensificar su presencia en el exterior.
Otro elemento de flexibilidad que se introduce en el Reglamento es la exención de la necesidad de acreditar la solvencia técnica y económica y financiera cuando el valor estimado de los contratos de obras no exceda de 80.000 euros y el de los contratos de servicios no exceda de 35.000 euros.
Regulación no adaptada
La clasificación previa de empresas contratistas es un sistema previsto en la Ley de Contratos y su Reglamento para acreditar la solvencia económica, financiera, técnica o profesional cuya regulación era muy antigua y no estaba adaptada a la necesidad de agilidad en el funcionamiento de la Administración que demanda la actual situación económica.
La reforma en esta materia se inició con la Ley de apoyo a los emprendedores y con la Ley que impuso la factura electrónica, que elevaron el umbral de la obligatoriedad de clasificación en contratos de obra desde 120.000 a 500.000 euros y eliminaron esa obligatoriedad para los contratos de servicios. Sin embargo, esta última eliminación estaba diferida al necesario desarrollo reglamentario aprobado el viernes. 
(http://revistas.laley.es/Content/Documento.aspx?params=H4sIAAAAAAAEAO29B2AcSZYlJi9tynt_SvVK1-B0oQiAYBMk2JBAEOzBiM3mkuwdaUcjKasqgcplVmVdZhZAzO2dvPfee--999577733ujudTif33_8_XGZkAWz2zkrayZ4hgKrIHz9-fB8_IorZ7LMXpzv0PDi4d2_34S-8zOumqJaf7e3s3t85uLeLD4rz66fV9M31Kv_sPCub_P8BlDrpADUAAAA=WKE)