TS Sala Primera, de lo Civil, S 820/2013, 17 Ene. (LA LEY 15640/2013) Ponente: Marín Castán, Francisco.
El litigio de autos versa sobre la resolución de un contrato de
compraventa de vivienda a instancia de los compradores por imposibilidad
de obtener financiación para pagar el precio.
La vendedora se opuso a la demanda y además formuló reconvención para
que se condenara a los compradores a cumplir el contrato y a pagar la
parte pendiente del precio.
El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda y estimó la
reconvención. Interpuesto recurso de apelación por los compradores, el
tribunal de segunda instancia lo estimó, revocó la sentencia apelada y,
en su lugar, estimó la demanda y desestimó la reconvención. La vendedora
recurrió en casación y el Tribunal Supremo estima su recurso, casa la
sentencia de apelación y confirma la de primera instancia.
En primer lugar el Alto Tribunal descarta la aplicación al caso de autos del régimen establecido en los arts. 1.182 y 1.184 CC,
en los que formalmente se fundó la sentencia de apelación. El primero
se refiere a la pérdida de la cosa debida como causa de extinción de la
obligación de entregarla, y el segundo a la liberación del deudor cuando
este lo sea de una obligación de hacer y la prestación resultare legal o
físicamente imposible. En este caso la obligación de los compradores no
era la de entregar una cosa determinada, ni tampoco una obligación de
hacer, sino la de pagar una suma de dinero, siendo el dinero una cosa
genérica sujeta a la regla de que el género nunca perece.
A continuación se refiere el Tribunal a la doctrina de la cláusula
rebus sic stantibus (estando así las cosas), doctrina en la que
materialmente se basó la sentencia de apelación atendiendo a la
restricción del crédito provocada por la crisis económica y a las
consiguientes dificultades de los compradores para acceder a un préstamo
hipotecario.
Señala la Sala que si bien dicha cláusula puede aplicarse a
determinados casos de imposibilidad de financiación absolutamente
imprevisible al tiempo de perfeccionarse la compraventa de una vivienda,
ello no significa que la crisis económica, por sí sola, permita al
comprador desistir del contrato, pues en tal caso se produciría un
manifiesto desequilibrio en contra del vendedor.
Y eso es precisamente lo que aceptó la sentencia de apelación, cuyo
único fundamento real fue la crisis económica, hecho ciertamente
notorio, y la consiguiente restricción generalizada de los préstamos
hipotecarios, hecho igualmente notorio, sin tomar en consideración los
presupuestos más elementales para la aplicación de la regla rebus sic
stantibus, motivo por el cual tampoco desde esta perspectiva cabe
mantener el fallo impugnado.
El Tribunal Supremo finaliza su sentencia indicando una serie de
factores que justificarían la posible aplicación de la citada regla a
compraventas de viviendas afectadas por la crisis económica, entre
ellos, el destino de la casa comprada a vivienda habitual o a segunda
residencia; la asignación contractual del riesgo de no obtener
financiación y el grado de colaboración prometido por el vendedor para
obtenerla, distinguiendo entre contratantes que sean profesionales del
sector inmobiliario y los que no lo sean; la situación económica del
comprador al tiempo de la perfección del contrato y al tiempo de tener
que pagar la parte pendiente del precio que esperaba poder financiar; el
grado real de imposibilidad de financiación y sus causas concretas
añadidas a la crisis económica general, debiéndose valorar también, en
su caso, las condiciones impuestas por las entidades de crédito para
conceder financiación; o en fin, las posibilidades de negociación de las
condiciones de pago con el vendedor y, por tanto, de mantener el
contrato como alternativa preferible a su ineficacia.
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