El Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 7 de Collado
Villalba estima el incidente extraordinario de oposición interpuesto por
el ejecutado y declara la improcedencia de la ejecución despachada
acordando, en consecuencia, el sobreseimiento de la misma tras declarar
la nulidad, por abusivas, de las siguientes cláusulas de la hipoteca:
a) cláusula suelo que, sin la transparencia necesaria, establecía que el tipo de interés no podía bajar el primer año del 5,50%;
b) cláusula que establecía el IRPH como índice en sustitución del EURIBOR resultando ello más perjudicial para el prestatario;
c) cláusula que imponía al prestatario la responsabilidad universal,
en lugar de la responsabilidad limitada recogida en el art. 140 LH, sin
informarle de dicha circunstancia;
d) cláusula que imponía un interés de demora del 20%, lo que suponía
cuatro veces el interés legal del dinero en la fecha de suscripción del
préstamo;
e) cláusula que obligaba al prestatario a solicitar el previo
consentimiento de la entidad prestamista para arrendar o ceder la finca
hipotecada infringiendo así el principio de libertad de contratación por
limitar el derecho del dueño a disponer de sus bienes;
f) cláusula que establecía el vencimiento anticipado unilateral por
parte de la prestamista por el impago de una sola cuota, lo cual no
resulta ajustado a derecho ya que los requisitos que deben concurrir
para que un incumplimiento pueda dar lugar a una resolución contractual
deben ser más exigentes;
g) cláusula que permitía a la prestamista la venta extrajudicial, lo
cual desfavorece al prestatario al quedar el proceso fuera de la
jurisdicción, y
h) cláusula que obligaba al prestatario a renunciar a los derechos recogidos en el art. 149 LH.
jueves, 10 de octubre de 2013
martes, 21 de mayo de 2013
Ley de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social
Modificaciones del proceso de ejecución por la Ley de medidas para
reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de
deuda y alquiler social
I. MODIFICACIONES QUE BENEFICIAN AL DEUDOR EN TODOS LOS PROCESOS DE EJECUCIÓN
I. MODIFICACIONES QUE BENEFICIAN AL DEUDOR EN TODOS LOS PROCESOS DE EJECUCIÓN
1.
Posibilidad de discutir en la propia ejecución el carácter abusivo de las cláusulas contractuales
2.
Aumento del porcentaje por el que el ejecutante se puede adjudicar el bien en caso de subasta desierta
3.
Limitación de las costas
4.
Imputación del dinero obtenido en la realización forzosa en primer lugar a los intereses remuneratorios
II.
MODIFICACIONES QUE BENEFICIAN ÚNICAMENTE AL DEUDOR HIPOTECARIO
1.
Limitaciones del valor de tasación a efectos de subasta
2.
Elevación de las mensualidades impagadas que permiten el
vencimiento total de la deuda y mayores facilidades para que el deudor
pueda liberar el bien
3.
Quita por pronto pago
4.
Reducción de la deuda si el ejecutado muestra su colaboración
miércoles, 8 de mayo de 2013
Cómo saber cuándo una cláusula existente en el contrato de hipoteca es abusiva
La sentencia TJUE 14 de marzo de 2013 tiene un conjunto numeroso de indicaciones, criterios y
orientaciones más o menos disperso por toda ella y que ahora reunimos
para saber con más facilidad si una cláusula no negociada
individualmente es abusiva.
Para eso hay que comparar las indicaciones de la guía con
la cláusula en cuestión, preguntando, por ejemplo, con arreglo a la
primera indicación general, cuál es la regulación del vencimiento
anticipado en defecto de pacto.
Hecho esto, comparamos esa regulación con la cláusula y vemos si la
misma produce un detrimento a la persona consumidora. En caso afirmativo
eso será un indicio a favor del carácter abusivo de la cláusula de
vencimiento anticipado. Luego seguimos con el segundo apartado del
primer criterio general y así sucesivamente hasta formarnos nuestra
opinión de lo que la ley considera abusivo.
Antes de nada recordemos que según el art. 3.1 Directiva las
cláusulas contractuales que no se hayan negociado individualmente se
considerarán abusivas si, pese a las exigencias de la buena fe, causan
en detrimento del consumidor un desequilibrio importante entre los
derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato.
Según el art. 82.1 TRLGDCU: Se
considerarán cláusulas abusivas todas aquellas estipulaciones no
negociadas individualmente y todas aquellas prácticas no consentidas
expresamente que, en contra de las exigencias de la buena fe causen, en
perjuicio del consumidor y usuario, un desequilibrio importante de los
derechos y obligaciones de las partes que se deriven del contrato.
Según el art. 83.1 TRLGDCU: Las cláusulas abusivas serán nulas de pleno derecho y se tendrán por no puestas.
martes, 7 de mayo de 2013
La regla "rebus sic stantibus" a compraventas de viviendas afectadas por la crisis económica
TS Sala Primera, de lo Civil, S 820/2013, 17 Ene. (LA LEY 15640/2013) Ponente: Marín Castán, Francisco.
El litigio de autos versa sobre la resolución de un contrato de
compraventa de vivienda a instancia de los compradores por imposibilidad
de obtener financiación para pagar el precio.
La vendedora se opuso a la demanda y además formuló reconvención para
que se condenara a los compradores a cumplir el contrato y a pagar la
parte pendiente del precio.
El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda y estimó la
reconvención. Interpuesto recurso de apelación por los compradores, el
tribunal de segunda instancia lo estimó, revocó la sentencia apelada y,
en su lugar, estimó la demanda y desestimó la reconvención. La vendedora
recurrió en casación y el Tribunal Supremo estima su recurso, casa la
sentencia de apelación y confirma la de primera instancia.
En primer lugar el Alto Tribunal descarta la aplicación al caso de autos del régimen establecido en los arts. 1.182 y 1.184 CC,
en los que formalmente se fundó la sentencia de apelación. El primero
se refiere a la pérdida de la cosa debida como causa de extinción de la
obligación de entregarla, y el segundo a la liberación del deudor cuando
este lo sea de una obligación de hacer y la prestación resultare legal o
físicamente imposible. En este caso la obligación de los compradores no
era la de entregar una cosa determinada, ni tampoco una obligación de
hacer, sino la de pagar una suma de dinero, siendo el dinero una cosa
genérica sujeta a la regla de que el género nunca perece.
A continuación se refiere el Tribunal a la doctrina de la cláusula
rebus sic stantibus (estando así las cosas), doctrina en la que
materialmente se basó la sentencia de apelación atendiendo a la
restricción del crédito provocada por la crisis económica y a las
consiguientes dificultades de los compradores para acceder a un préstamo
hipotecario.
Señala la Sala que si bien dicha cláusula puede aplicarse a
determinados casos de imposibilidad de financiación absolutamente
imprevisible al tiempo de perfeccionarse la compraventa de una vivienda,
ello no significa que la crisis económica, por sí sola, permita al
comprador desistir del contrato, pues en tal caso se produciría un
manifiesto desequilibrio en contra del vendedor.
Y eso es precisamente lo que aceptó la sentencia de apelación, cuyo
único fundamento real fue la crisis económica, hecho ciertamente
notorio, y la consiguiente restricción generalizada de los préstamos
hipotecarios, hecho igualmente notorio, sin tomar en consideración los
presupuestos más elementales para la aplicación de la regla rebus sic
stantibus, motivo por el cual tampoco desde esta perspectiva cabe
mantener el fallo impugnado.
El Tribunal Supremo finaliza su sentencia indicando una serie de
factores que justificarían la posible aplicación de la citada regla a
compraventas de viviendas afectadas por la crisis económica, entre
ellos, el destino de la casa comprada a vivienda habitual o a segunda
residencia; la asignación contractual del riesgo de no obtener
financiación y el grado de colaboración prometido por el vendedor para
obtenerla, distinguiendo entre contratantes que sean profesionales del
sector inmobiliario y los que no lo sean; la situación económica del
comprador al tiempo de la perfección del contrato y al tiempo de tener
que pagar la parte pendiente del precio que esperaba poder financiar; el
grado real de imposibilidad de financiación y sus causas concretas
añadidas a la crisis económica general, debiéndose valorar también, en
su caso, las condiciones impuestas por las entidades de crédito para
conceder financiación; o en fin, las posibilidades de negociación de las
condiciones de pago con el vendedor y, por tanto, de mantener el
contrato como alternativa preferible a su ineficacia.
lunes, 6 de mayo de 2013
Anteproyecto de Ley de Evaluación Ambiental
La Ley reformará los procedimientos administrativos, para que sean más ágiles y se cumplan los plazos, con la protección del medio ambiente.
El Consejo de Ministros ha dado luz verde al anteproyecto de Ley de Evaluación Ambiental que supone una «reforma estructural» que conjuga, «la necesaria reforma» de los procedimientos administrativos, para que sean más ágiles y se cumplan los plazos, con la protección del medio ambiente.
Con la reforma se conjuga la protección «más integral» del medio ambiente con el cumplimiento de los plazos para agilizar las evaluaciones de impacto ambiental.
La evaluación de impacto ambiental será más rigurosa y estricta con los proyectos que puedan suponer un mayor impacto en el medio ambiente y más rápida y menos costosa para aquellos en los que se prevé unas implicaciones menores en el entorno.
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